Spory o rozliczenie inwestycji z generalnym wykonawcą
Rozliczenie końcowe, potrącenia, kary umowne, roboty dodatkowe i zatrzymane wynagrodzenie. Prowadzę spory dotyczące rozliczenia inwestycji – w negocjacjach, przed sądem i w arbitrażu.
Na początku porządkujemy rozliczenie i ustalamy, o jakie kwoty rzeczywiście toczy się spór. Następnie wspólnie oceniamy, czy i w jaki sposób warto prowadzić sprawę. Radca prawny od 1998 roku, wpis na listę OIRP w Gdańsku nr GD/GD/3096.
Spór o rozliczenie inwestycji
Spór przy końcowym rozliczeniu inwestycji rzadko dotyczy tylko jednej faktury.
Najczęściej trzeba jednocześnie rozliczyć:
wykonane roboty
roboty dodatkowe i zamienne
kary umowne
potrącenia
zatrzymane wynagrodzenie
zabezpieczenie należytego wykonania umowy
koszty związane z przedłużeniem realizacji
Dlatego zaczynam od uporządkowania całego rozliczenia i ustalenia, z czego wynika różnica między stanowiskami stron.
Inwestor – generalny wykonawca – podwykonawca
Przy dużej inwestycji zwykle występuje kilka poziomów umów.
Inwestor
Generalny wykonawca
Podwykonawca
Inwestora z generalnym wykonawcą oraz generalnego wykonawcę z podwykonawcą łączą odrębne umowy.
Problemy na jednym poziomie mogą jednak wpływać na kolejne. Brak płatności, spór o zakres prac albo naliczenie kar często przekładają się na rozliczenia z podwykonawcami. Dlatego najpierw trzeba ustalić, z której umowy wynika roszczenie i kto odpowiada za zapłatę.
Najczęstsze spory przy rozliczeniu inwestycji
Najczęściej dotyczą:
zakresu rzeczywiście wykonanych robót
robót dodatkowych i zamiennych
wynagrodzenia za prace wykonane poza pierwotnym zakresem
kar umownych za opóźnienie lub zwłokę
potrąceń z wynagrodzenia
wad i kosztów ich usunięcia
odbioru robót
zatrzymanego wynagrodzenia
zwrotu zabezpieczenia należytego wykonania umowy
Często kilka z tych problemów występuje jednocześnie.
Potrącenia i kary umowne
Jeżeli druga strona potrąciła karę umowną albo inne koszty z wynagrodzenia, trzeba sprawdzić dwie rzeczy: czy wierzytelność przedstawiona do potrącenia rzeczywiście istnieje oraz czy potrącenie zostało skutecznie dokonane. Samo wystawienie noty obciążeniowej nie zawsze oznacza jeszcze skuteczne potrącenie. Przy karze umownej trzeba dodatkowo sprawdzić jej podstawę, sposób obliczenia oraz to, z czego wynikało opóźnienie lub inne naruszenie umowy. Dopiero wtedy można ustalić, jaka kwota rzeczywiście pozostała do zapłaty.
Roboty dodatkowe i zamienne
Roboty wykonane poza pierwotnym zakresem często stają się jednym z głównych elementów rozliczenia końcowego. Brak aneksu nie zawsze przekreśla możliwość dochodzenia zapłaty, ale może znacznie utrudnić rozliczenie.
Trzeba wtedy sprawdzić między innymi
co dokładnie obejmowała pierwotna umowa
kto zlecił dodatkowe prace
czy zakres został uzgodniony
czy ustalono cenę lub sposób jej obliczenia
jakie dokumenty potwierdzają wykonanie i odbiór prac
jaki rodzaj wynagrodzenia przewidywała umowa
Szczególnie ważne jest odróżnienie rzeczywistych robót dodatkowych od prac, które od początku mieściły się w umówionym zakresie.
Odpowiedzialność inwestora za zapłatę podwykonawcy
Przy umowie o roboty budowlane inwestor może w określonych przypadkach odpowiadać solidarnie z generalnym wykonawcą za wynagrodzenie należne podwykonawcy. Trzeba sprawdzić przede wszystkim, czy szczegółowy zakres robót podwykonawcy został prawidłowo zgłoszony inwestorowi przed rozpoczęciem tych prac i czy inwestor złożył sprzeciw. Zgłoszenie nie jest potrzebne, jeżeli inwestor i generalny wykonawca wskazali w pisemnej umowie konkretnego podwykonawcę i szczegółowy zakres powierzonych mu robót. Dlatego przy braku zapłaty przez generalnego wykonawcę warto sprawdzić dokumentację dotyczącą podwykonawcy, a nie tylko samą umowę podwykonawczą.
Sąd, arbitraż czy negocjacje
Sposób prowadzenia sporu zależy od umowy, wartości roszczenia i etapu inwestycji. Jeżeli strony nadal wspólnie realizują kontrakt, negocjacje mogą pozwolić rozwiązać część problemów bez zatrzymywania dalszej współpracy. Jeżeli porozumienie nie jest możliwe, pozostaje postępowanie sądowe albo – gdy strony dokonały zapisu na sąd polubowny – arbitraż. Zapis na arbitraż może znajdować się w umowie, ale strony mogą uzgodnić arbitraż również później, już po powstaniu sporu. Dlatego przed wyborem drogi sprawdzam przede wszystkim umowę, etap sporu i możliwość dalszego porozumienia.
Doświadczenie przy rozliczaniu inwestycji
Przez wiele lat pracowałem przy dużych inwestycjach po stronie zamawiającego, a w sporach występowałem również po stronie wykonawców. Koordynowałem rozliczenia inwestycji przemysłowych i infrastrukturalnych. Doradzałem przy rozbudowie zakładów produkcyjnych oraz budowie instalacji termicznego przekształcania odpadów. Prowadziłem również postępowania sądowe i arbitrażowe oraz reprezentowałem strony w mediacjach. Znam więc zarówno sposób przygotowania roszczenia, jak i argumenty używane przy jego ocenie i kwestionowaniu.
Więcej o doświadczeniu Jacka DomańskiegoPowiązane spory inwestycyjne
Spór o rozliczenie inwestycji może dotyczyć kilku odrębnych problemów.
Najczęstsze pytania
Co zrobić, gdy generalny wykonawca nie płaci podwykonawcy?
Najpierw trzeba sprawdzić roszczenie wobec generalnego wykonawcy wynikające z umowy. Następnie warto ustalić, czy zostały spełnione warunki odpowiedzialności inwestora za wynagrodzenie podwykonawcy. Znaczenie ma przede wszystkim zakres wykonanych robót, sposób jego zgłoszenia inwestorowi oraz dokumentacja kontraktu.
Kiedy inwestor odpowiada za zapłatę podwykonawcy?
Co do zasady wtedy, gdy szczegółowy zakres robót podwykonawcy został zgłoszony inwestorowi przed rozpoczęciem tych prac, a inwestor nie złożył skutecznego sprzeciwu. Zgłoszenie nie jest wymagane, jeżeli inwestor i generalny wykonawca wcześniej określili w pisemnej umowie konkretnego podwykonawcę i szczegółowy zakres jego robót. Każdą sytuację trzeba jednak sprawdzić na podstawie dokumentów.
Czy można potrącić karę umowną z wynagrodzenia?
Możliwość potrącenia zależy od tego, czy istnieje wierzytelność, która może zostać przedstawiona do potrącenia, oraz czy zostało złożone skuteczne oświadczenie o potrąceniu. Samo naliczenie kary lub wystawienie noty obciążeniowej nie przesądza jeszcze, że potrącenie było skuteczne. Jeżeli sporna jest sama kara, najpierw trzeba sprawdzić podstawę jej naliczenia i wysokość.
Czy brak aneksu wyklucza zapłatę za roboty dodatkowe?
Nie zawsze. Brak aneksu może jednak znacznie utrudnić dochodzenie wynagrodzenia. Trzeba wtedy ustalić, czy prace rzeczywiście wykraczały poza umowę, kto je zlecił i jakie dokumenty potwierdzają uzgodnienia stron.
Czy spór inwestycyjny można skierować do arbitrażu?
Tak, jeżeli strony dokonały skutecznego zapisu na sąd polubowny. Taki zapis może wynikać z umowy, ale może zostać zawarty również później, już po powstaniu sporu. Dlatego przed skierowaniem sprawy trzeba sprawdzić treść kontraktu i ustalenia stron.
Przy dużym sporze inwestycyjnym – czy jest Pan w stanie osobiście uczestniczyć we wszystkich rozprawach?
Tak. Sprawy prowadzę w taki sposób, żeby terminy rozpraw się nie kolidowały – to element planowania pracy, nie przypadek.
Masz nierozliczoną inwestycję?
Do pierwszej rozmowy warto przygotować
umowę i aneksy
rozliczenie końcowe
faktury
protokoły odbioru
noty dotyczące kar
oświadczenia o potrąceniu
korespondencję dotyczącą robót dodatkowych
dokumenty dotyczące podwykonawców
Na tej podstawie można ustalić, które pozycje są sporne, jaka kwota pozostaje do rozliczenia i jakie są możliwe dalsze działania.
Opisz rozliczenie, które się nie domyka
Niezależnie od tego, na którym poziomie łańcucha inwestor – wykonawca – podwykonawca stoi Państwa spór, w rozmowie ustalimy, gdzie zacząć.
Zadzwoń: 501 012 956W trakcie rozmowy wspólnie ustalamy, czy warto prowadzić tę sprawę. Radca prawny od 1998 roku, wpis na liście OIRP w Gdańsku nr GD/GD/3096.
Wystarczy krótki opis sytuacji. Szczegóły ustalimy w rozmowie.
